청약은 쉽게 생각해서 '계약'이라는 것을 성립시킬 것을 목적으로 상대방에게 지안 한느 일방적이고도 확정적인 의사표시입니다. 의사표시이기에 법률행위가 아니라서 법률 효과가 나타나는 것이 아니기에 이 점을 꼭 기억을 해야 하는 부분이 있습니다.
청약과 계약
청약은 계약을 성립시킬 수 있을 정도의 내용적으로 확정이 되어있거나 결정할 수 있을 정도의 사항이 포함이 되어있어야 되기에 자신의 현재의 상태에 대해 정확한 판단이 필요한 부분이 있습니다. 더 나아가서 청약자가 청약을 진행을 했는데 임의로 철회를 하고 싶어도 철회를 하지 못하기에 청약을 하기 전에는 꼭 정확한 판단을 내려야만 합니다.
부동산 청약
'청약'이라는 것이 계약을 위함인데 법적인 부분의 효력은 없다는 것을 이해하게 됐습니다. 이제 우리가 무주택자의 위치에 있다면 부동산과 관련된 '청약'에 대한 개념을 정확하게 알고 있어야만 합니다.
주택청약제도는 분양가 상한제와 그 맥락을 함께하는데 개발독재 시절 부동산 가격 안정을 위하여 분양가 상한제를 실시했으나 입주자 선정을 '시행사'에 일임하였기 대문에 부동산 관련 정보를 가지고 있는 복부인들이 분양가 상한제를 통해 얻는 이득을 다 가져가 버리자 , 분양가 상한제를 통한 이득을 주택이 필요한 계층에게 우선적으로 배분해주기 위해 주택청약제도를 통해 당첨자를 선정하게 된 것입니다.
문제는 가점이 높은 사람들에게 배분을 해주는 구조이다 보니 자연스럽게 가점이 낮은 20대 ~ 30대가 청약을 포기하고 구축 아파트 매매 시장으로 눈을 돌리게 되면서 자연스럽게 '영끌'과 더 나아가 집값의 상승으로 부동산이 현재 대폭발로 이어지게 된 것입니다.
신규 분양
부동산에서는 아파트 or 오피스텔 신규 분양을 할 때 모집하는 것으로 사용하는 '수단'이라고 생각하시면 됩니다. 주택공급에 관한 법칙에 의거해 시행사가 분양 물량을 판매할 때 주택청약제도에 의거하여 '청약통장'을 가지고 있는 사람을 대상으로 판매를 하는 것입니다.
한국감정원 or 청약 home에서 청약이 가능하고 일정 규모 이하의 오피스텔의 경우에는 현장에서 청약접수 의향서 및 증거금을 납입 한느 방식으로 '주택청약'을 진행하기도 하기에 조금 더 쉽게 정리해서는 온라인 접수 or 오프라인 접수의 방식으로 정리를 하시면 되겠습니다.
가점제
경쟁률이 1:1을 넘을 시에 가점제와 추첨제를 통해 분양 당첨자를 정한 뒤에 실제 계약을 하게 되는데 여기에서 말하는 '가점제'란 가점이 높은 사람에게 분양하는 제도로 총 84점 만점으로 구성이 되어있습니다.
- 무주택기간(32점)
- 부양가족 수 (35점)
- 청약토 앙 가입 기간 ( 17점)
오랫동안 '무주택'으로 살고 있고 가족이 많고 , 예전에 청약통장을 만들어 놨을수록 유리한 포지션을 잡을 수 있어서 나이가 많은 사람들이 유리한 부분입니다.
현재에는 집값의 상승으로 인해서 청약만 기다리다가 벼락 거지 등의 표현이 있을 만큼 무주택자는 자신의 포지션을 정확하게 인지를 하면서 어떤 방향으로 나아가야 하는지 정리해야만 한다고 생각합니다.
추첨제
추첨제 같은 경우에는 해석하는 그대로 '추첨'을 통해 무작위로 뽑는 것을 의미합니다. 주거전용면적과 주택 유형 및 지역에 따라서 달라지는데 각 단지별로 적용되는 당첨자 선발이 되는 방법들이 다를 수 있어서 입주자 모집공고 및 모델하우스 상담사에게 확인을 해야만 정확하게 파악할 수 있습니다.ㅈ
순위 조건
청약을 할 시 일정 조건에 해당되는 사람은 1순위가 되고 그렇지 못한 경우에는 2순위가 됩니다. 1순위에게 우선적으로 분양한 뒤에 남는 물건을 2순위에 분양을 한다고 생각하시면 되고 청약 신청일은 보통 특별공급이 가장 우선 그리고 1순위, 2순위로 배치가 되어있습니다.
민영주택과 공공주택의 1순위에 해당되는 조건이 달라서 이 차이점을 명확하게 인지를 하고 있으셔야 청약에 대한 것들을 이해할 수 있습니다.
민영주택은 청약통장의 가입 기간과 납입금이 가장 중요하게 차지를 하고 공공주택은 청약통장 가입 기간과 납입 횟수가 중요합니다.
한 세대의 구성원 중에서 2인 이상이 같은 단지에 청약을 하는 경우에 당첨이 된다고 하더라도 취소가 되기에 청약을 할 때에는 2인 이상 같은 단지에 청약을 해서는 안되고 세대원 대표 1명만 진행을 해야만 합니다.
민영주택 1순위
1. 청약통장 가입 기간으로 투기과열지구, 청약과열지구, 청약 위 추기 역에 해당하지 않는 수도권 지역 = 1년 경과
2. 투기과열지구, 청약과열지역, 청약 위축지역에 해당하지 않는 비수도권 지역 = 6개월 경과
3. 투기과열지구 , 청약과열지구 = 2년 경과
4. 청약 위 추기 역 = 1개월 경과
청약통장에 납입금이 있어야 신청 조건이 되기에 해당되는 지역에 따라서 참고하셔서 통장에 납입을 진행하시면 되겠습니다.
전용면적이 85제곱미터 이하라면 서울, 부산 > 300만 원
기타 광역시는 250만 원, 기타 시군은 200만 원이 통장에 있어야 합니다.
102제곱미터 이하라면 서울, 부산 > 600만 원
기타 광역시 400만 원 , 기타 시군은 300만 원입니다.
135제곱미터 이하라면 서울, 부산 > 1000만 원
기타 광역시 700만 원 , 기타시군 400만 원입니다.
모든 면적은 서울, 부산 > 1500만 원
기타 광역시 1000만 원 , 기타시군 500만 원입니다.
공공주택
공공주택 같은 경우에는 1순위를 충족하는 사람들이 많기에 1순위에서 경쟁이 있을 경우 '순위 순차제'를 1 순차자와 2 순차자를 가려 청약 당첨자를 선정합니다.
전용면적 40제곱미터 초과인 단지의 경우 , 3년 이상의 기간 동안 무주택세대의 구성원으로서 저축 총액이 많은 자가 1순위가 됩니다.
전용면적 40제곱미터 미만인 단지의 경우 , 3년 이상의 기간 동안 무주택세대의 구성원으로서 납입 횟수가 많은 자가 1순위가 됩니다.
청약통장 가산점
청약에서 무주택 기간을 산정할 때 , 만 30세가 된 때를 기점으로 산정을 합니다. 즉 만 30세가 된 때 ~ 입주자 모집공고일이 무주택 기간이 됩니다.
단, 만 30세 이전에 혼인신고를 한 경우라면 최초 혼인신고일 기점으로 산정합니다. 전입이나 실거주 여부와 무관하게 본인 명의로 주택을 소유한 적이 있는데 이를 만 30세 전에 매도한 경우라면 , 만 30세가 된 때 ~ 입주자 모집공고일이 , 만 30세 이후에 매도한 경우라면 주택 매도일 ~ 입주자 모집공고일이 무주택 기간이 됩니다.
상가 및 오피스텔은 주택에 해당이 되지 않으므로 기존에 보유한 상가, 오피스텔이 몇 채가 있든지 간에 청약에서는 무조건 무주택자로 취급이 됩니다. 본인 소유의 주택 없이 기존 주택에 세 들어 사는 경우도 무주택자입니다.
특별공급
청약에서는 추첨제와 가점제로 당첨자를 선발하는 일반공급 외에도 , 특정 계층에서 당첨자를 선정하는 특별공급 제도가 존재합니다.
특별공급의 대상자로는 일단 특별공급(유공자, 장애인 등) 가장 우선적으로 공급을 받으셔야 만 하는 분들이고 이제 여기에서 추가적으로는 다자녀가구 , 신혼부부 , 생애최초 주택 구입자, 노부모 부양자 , 이전기관 종사자 등이 있습니다.
특별공급 대상 청약은 대상자들도 상당히 적고 눈치싸움이 치열한 부분이 있는데 하나라도 된다면 무자녀 미혼 20대 중반 사회초년생 직장인이 10점대에 불과한 저점으로 수도권 투기과열지구도 당첨이 될 수 있습니다.
문제는 투기과열지구를 뚫었다고 하더라도 자금조달계획서와 증빙을 깐깐하게 요구하기에 결국 돈이 없어서 청약통장을 날려버리는 상황까지 있을 수 있습니다. 아파트라던지 청약을 신청했다가 덜컥 당첨이 되면 대출여력 등의 문제 그리고 향후 10년간의 재당첨 금지라는 페널티까지 있기에 조심하셔야만 합니다.
2030 세대 중에서는 오랫동안 무주택자라는 점 외에는 주식 등의 여러 가지 수단으로 부동산 부자들만큼 자산을 많이 축척해놓은 고소득 자산가들이어야 여러 자녀를 키우면서 조부모 세대까지 부양하는 4050 부모님 세대 무주택자와의 청약경쟁을 뚫을 수 있습니다.
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