공공임대는 5,10년 임대의무기간 동안 임대를 한 다음에 분양 전환하는 임대주택을 의미한다. 전용 85제곱미터 이하인데 50년 임대는 50제곱미터 이하로 제한이 되어있다. 기본적으로 시중 전세 시세의 90% 수준으로 보증금을 내고 매 월 임대료를 납부하는 방식이다.
공공임대 핵심
공공임대는 기본적으로 5,10년 임대와 50년 임대로 나뉘는데 여기에서의 단 한 가지 기준점은 5,10년 임대 같은 경우 임대를 하고 분양 전환하여 입주자가 우선하여 소유권을 이전받을 수 있는 임대주택을 의미하는 것이다. 50년 임대는 분양전환을 하지 않고 2년마다 재계약을 하면서 공간을 저렴한 가격에 대여를 해주는 개념이다.
공공임대 세부내용
임대아파트 분양아파트 차이
임대아파트 같은 경우에는 50년에 대한 기준으로 2년마다 재계약을 한다는 것이기에 청약통장이 소멸이 안되지만 5,10년 임대는 분양아파트를 매수한다는 것으로서 분양아파트에 당첨되면 기존에 가지고 있던 청약통장이 소멸이 되어 재사용하지 못하는 것의 차이가 있다.
5년, 10년 등의 정해진 임대기간을 의무적으로 채우면 소유권을 분양받을 수 있는 분양 우선권을 받을 수 있는데 여기에서는 아파트를 준다는 것이 아니라 구매할 수 있는 것에 우선순위를 준다는 것으로 생각을 해야 한다.
분양전환 가격 측정
10년 공공임대주택 분양전환 가격 산정기준은 분양하기로 결정한 날을 기준으로 진행을 한다.
2개의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술 평균한 금액으로 산정을 하는 것으로 생각하면 된다.
10년 공공임대 분양전환 가는 감정평가금액을 기준으로 하는데, 감정평가금액은 주변 시세를 반영할 수밖에 없기에 결국 10년 공공임대 분양가는 주변 시세와 비슷한 수준으로 결정이 되기에 10년보다는 5년 공공임대를 선택하는 것이 현명하다.
5년 공공임대 분양가는 건설원가와 감정평가금액의 산술 평균한 가액으로 산정된다.
분양가는 공공임대의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시 산정한 주택 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다.
5년 공공임대 분양전환 가는 건설할 때의 금액과 전환 시의 시세의 중간 선에서 지금까지의 감가상각비가 공제되므로 부동산 가격이 상승세에 있다면 5년 공공임대 분양전환 가는 10년 공공임대 분양전환가보다 저렴하다고 할 수 있다.
10년 공공임대 조기 분양전환
임대의무기간이 반 이상 경과하면 임대인인 공공주택사업자와 임차인의 합의하면 조기 분양전환이 가능하도록 되어있다. 조기 분양전환을 한다거나 만기 분양전환을 하는 것에 대해서는 결국 부동산 가격 상승 등에 따라 조기 분양전환의 유리 여부가 결정되는 것이다.
전환 시점의 감정평가금액을 적용하는 것은 일견 주변 시세를 반영하는 것으로 적절하다고 보일 수 있지만 다른 공공주택에 대한 분양가 상한제 적용과 비교하여 분양가가 비싸게 책정되는 측면이 있다.
민간임대 아파트 장단점
기본적으로 민간임대에서 세입자의 장점은 8~10년 이상 장기간 안정적으로 거주할 수 있고 임대료 인상에 5% 제한이 있다는 것이다.
공공지원 민간임대의 경우 임대료 시세가 85~95% 정도 해당이 된다는 것이고 분양전환 우선권을 보유할 경우 시세 차익을 가능성이 있다.
장기간 거주하면서도 분양받은 것이 아니라 임대한 것이므로 취득세, 양도세, 재산세 등 세금에 대한 부담이 없다.
단점으로는 전세형보다는 월세형이 많고 월세도 저렴하지 않은 편이라는 것과 분양전환 우선권이 없을 경우 장기간 임대기간 경과 후 주거가 불안정하다는 것이다.
분양전환 우선권이 있다고 하더라도 분양가가 확정되지 않을 경우 부동산 가치 변화에 따라 분양가 산정에 문제가 있을 수 있다.
공공지원 민간임대주택의 경우 민간임대주택법 및 동법 시행령에서 정한 자격을 갖춘 임차인만 청약이 가능한데 장기 일반 민간임대 주택은 공적 지원을 받지 않기에 청약할 수 있는 임차인 자격에 법적 제한이 없기에 임대인인 임대사업자가 임차인의 자격을 정할 수 있다.
10년 공공임대는 입주 후 거주하다가 퇴거하면 보증금만 받아서 퇴거하는 것이고 보통 입주 후 5년이 됐을 때 조기 분양에 들어가는데 조기 분양을 받아도 되는 것이고 그렇지 않다면 5년 더 임대로 거주하다가 분양을 받던지 아니면 나가던지에 대한 선택을 하면 된다.
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