청약은 기본적으로 최대 만점이 84점이고 1인 자녀 포함 3인 가족이 받을 수 있는 최대 점수는 64점으로서 아무래도 부양가족이나 이런 것들에 대한 한계성을 갖추고 있기에 현대인들은 안 되겠다고 생각할 수 있으나 '추첨제'가 있기에 그렇지 않아서 정확하게 이해할 필요가 있다.
청약의 핵심
공공분양과 민간분양이 있는데 사실 공공분양은 '가점제'라고 해서 앞에서 언급한 점수가 높아야 하는 부분들이 있으나 추첨제도 '청약과열지역' 같은 경우에 85제곱미터 이하의 면적에는 25% 정도가 있기에 포기할 수는 없는 영역이다. 민간분양은 기본적으로 추첨제가 상황에 따라 50% , 70% 가 차지하는 경우가 있으니 젊은 층이 눈여겨봐야 하는 부분이다.
청약의 모든 과정
[일반공급/특별공급]
기본적으로 청약에 대한 공고가 나오게 되면 청약 홈에서 신청을 하게 된다.
청약 홈에서 신청을 하는 과정에 대해서는 유튜브에 검색하면 너무 빠르고 쉽게 잘 나오기에 내용을 스킵을 하고 당첨이 되었다는 것에 대해 조금 더 집중적으로 알아보겠다.
청약에 당첨이 되는 것에 일단 쫌 더 주목을 해봐야 하는 것이 [일반]으로 넣었던 것인지 [특별공급]으로 신청을 했는지 이해를 하고 있어야 하는데 그 이유는 [특별공급] 같은 경우에는 1인당 평생 1회로서 당첨이 되면 사라지게 된다는 것이다.
경쟁률이 [일반]보다는 확실히 적을 수 있지만 1회성이라는 것에 대한 부분은 확실히 고민을 해보고 사용을 해야만 한다고 생각이 되는 부분이다.
예전에 청약을 하는 것에 대해 '연습'을 한다는 명목으로 '특별공급'으로 넣었는데 여기에서 덜컥 뽑혀버린 상황이 생겨버렸었다.
남들은 좋다고 말할 수 있겠지만 청약에는 [ 계약금 10% + 중도금 60% + 잔금 30 % ]라는 과정이 남아있기에 이 부분을 예상하지 못 해고 결국 본인이 감당할 수 없는 수준이라 판단해서 결국 취소를 하게 됐었던 안타까운 사연이 있다.
[ 당첨 후 계약금 10% ]
청약에 당첨이 되면 첫 번째로 자신이 그 집을 선택하겠다는 '의사표시'를 위해서 '계약금 10 % or 20% '를 일주일이나 이 주일 안에 납부를 하게 된다.
분양가 기준으로 5억이라고 했을 때 5억의 10%는 5천만 원이 될 수 있는데 [ 1차 = 1천만 원 , 2차=4천만 원 ]의 형식으로 납부를 하는 것이 일반적이다.
문제는 앞에서도 언급을 했었지만 현금으로 5천만 원이 없는 상태라면 or 분양가의 10%이기에 그 이상의 현금이 없다면 계약금에서부터 막혀버리게 되는 것이다.
계약금에서 막히면 결국에 자신이 그 집을 원한다고 하더라도 어쩔 수 없이 선택을 하지 못하게 되기에 이 지점을 우리는 명확하게 정확하게 자신이 감당할 수 있는 선인지 그렇지 않는지를 정밀하게 판단할 필요성이 있다.
계약금을 마련하기 위해서 '대출'하면 되겠지라고 생각할 수 있겠지만 우리는 그다음 단계인 중도금 대출 60%를 해야만 하고 더 나아가서 잔금 30%까지 돈을 마련해야 하기에 지금 당장 10% , 20%의 계약금을 위해서 자신의 모든 것을 쓰는 것은 현실적으로 불가능한 부분이다.
당첨이 된 청약통장은 해지를 해야만 하고 한번 당첨이 된 사람 같은 경우에는 10년까지 재당첨을 금지하기에 결국 한 번의 잘못된 판단으로 10년을 날려버리게 되는 안타까운 상황을 맞이할 수 있기에 더 청약에 대한 공부가 필요하다.
- 계약금은 10%가 될 수 있고 20%가 될 수 있다.
- 5억에 10% = 5천만 원 / 5억에 20% = 1억
[ 중도금 납부 60% ]
계약금을 납부를 했다면 이제 그다음 단계로 '중도금 납부'가 진행이 되는데 이때에는 보통 '건설사'가 은행에 보증을 서주고 '집단대출'을 통해 청약에 당첨이 된 사람들을 모아서 한 번에 대출을 진행하도록 하는 것을 의미한다.
집단대출 같은 경우에는 거절이 되는 경우가 있었는데 일단 기존에 대출이 너무 많은 상태라면 은행에서도 아무리 건설사 보증을 선다고 하더라도 불안하기에 대출 거부를 하는 경우가 있고 또 신용점수가 너무 낮다면 이런 경우에도 대출 거부를 할 수가 있다.
대출 거부가 생기게 되면 일단 60%의 잔금을 쳐낼 수 있는 현금흐름이 필요한데 서민들이 이런 큰돈을 마련하는 것이 어려우니까 평소에 '신용점수' 관리를 잘해야 하고 또 대출이 너무 많지 않도록 유지하는 것이 중요하다.
중도금 대출은 기존에 대출이 많이 없고 또 신용점수만 좋다면 건설사 보증이기에 무직자에게도 대출을 해주는 경우가 있을 만큼 잘 나오니까 평소에 '기본'만 해두면 문제없이 진행될 수 있다.
중도금 60%는 4개월에 1번씩이나 납부를 해야 하는 '일정'이 나오기에 일정을 따라 진행이 되는데 일반적으로 [투기과열 40% / 조정지역 50% /비조정 지역 60%]으로 나누어져 있어 이런 경우에는 부족한 부분을 본인이 현금으로 해결을 해줘야만 하는 상황이 생긴다.
'계약금'에서 자신의 모든 것을 쓰면 안 된다는 이유가 여기에서 또 나오는 것으로 보통 10~20%를 해결을 해야 하는데 본인의 신용에 대한 부분도 모두 어려운 상태이고 또 주변에서 도와줄 수 없다면 결국에는 상황이 어려워지게 되는 것이다.
'판단'을 잘해야만 하고 제대로 된 공부가 필요하다는 것이 이런 지점에서 나오게 되는 것인데 일단 설루션에 대해 생각을 해보면 보통 '건설사'의 지침에 따라 다르지만 40% or 50% 중도금 대출을 납부하고 나머지는 '연체'를 하는 방식으로 접근을 한다.
'연체'를 하는 방식으로 접근을 하다가 최종적으로 '잔금'을 납부할 때에 '디딤돌 대출, 보금자리론 등의 상품으로 '전환'하는 방식으로 생각을 하게 될 수 있는데 이 경우에는 일반적인 방법이기는 하지만 안 되는 경우도 있으니 정확한 판단이 필요하다.
- 분양가 9억 미만의 경우 중도금 대출 가능
- 중도금 대출은 DTI를 보지 않는다는 것
[ 잔금 납부 ]
'디딤돌 대출, 보금자리론 ' 등의 대출을 통해 '중도금 60%'를 모두 해결하고 나머지 잔금 30%의 부분도 일정 해결하면 몇천만 원이 비게 되는데 이때에는 또 현금을 써야만 한다거나 또는 다른 신용대출 등으로 영 끌을 바탕으로 해결하게 된다.
잔금 납부할 때 디딤돌이나 보금자리론이 좋은 이유는 중도금 대출에서는 DTI를 안 보기에 거의 대부분이 나오지만 분양가 기준이 되는 것이다.
잔금을 납부할 때쯤에는 KB시세의 %로 진행을 하기 때문에 분양가 5억이었던 것이 몇 년이 지나고 6억~7억 그 이상으로 올라버리면 그 시세에서의 %를 바탕으로 대출이 진행이 되기에 훨씬 더 많은 금액을 대출받을 수 있다는 것이다.
현실적으로는 많이 사용하는 방법이기는 하지만 끝날 때까지 정말 끝이 나지 않는다고 생각을 하면 좋을 것 같고 마지막까지도 될지 안될지에 대한 불안감을 가지고 살아가야 하기에 청약 당첨이 됐다고 하더라도 너무 어려운 부분이다.
마지막으로 또 하나의 방법은 '잔금'에 대한 부분을 치를 때 '전세'로 내놓는 경우가 있는데 아무래도 융자가 많이 껴있는 집이 되는 것이기에 많은 사람들이 꺼려할 수 있다는 점이 단점으로 작용이 될 수 있다.
전세로 나가기만 한다면 그 금액을 '잔금 납부'하는 것으로 사용하면 모든 것이 해결이 되지만 현실적으로는 좀 힘든 부분이 있을 수 있다는 것으로 '운'의 영역이다.
결론적인 핵심
결론적으로 생각해보면 건설사 연계가 된 대출이 있다면 '계약금 10% or 20%'만 해결을 잘한다면 넘어갈 수 있게 되는 부분이 있고 이 지점이 안된다면 개인의 '신용대출'을 활용해야만 한다.
평소에 '신용관리'가 잘되어있어야 하고 기존에 가지고 있는 대출에 대한 것도 관리를 해야만 큰 기회가 왔을 때 잡을 수 있다는 것이 된다.
'방법'은 다 있기에 '기본'만 관리를 해두고 청약에 대해 꾸준한 공부를 하는 것만이 자신의 삶을 바꿀 수 있다는 것을 명심한다면 이 글로부터 '시작'을 열어가는 것에 도움이 될 것이라고 생각한다.
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